Empreendedores do setor imobiliário, fiquem atentos!

Se sua empresa atua com compra e venda, loteamento, incorporação ou construção de imóveis e opta pelo lucro presumido, é fundamental entender como juros sobre prestações em atraso impactam a apuração do IRPJ e da CSLL.

Com base na Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, é possível utilizar o regime de caixa, ou seja, tributar suas receitas conforme o efetivo recebimento, o que pode ser vantajoso para incorporadoras que trabalham com vendas parceladas.

No regime do lucro presumido:

• A base de cálculo do IRPJ é 8% da receita bruta, com alíquota de 15% + 10% adicional sobre lucro trimestral acima de R$ 60 mil;

• Já a CSLL incide sobre 12% da receita bruta, com alíquota de 9%.

E atenção: os juros cobrados por atraso no pagamento das prestações também entram na base de cálculo desses tributos, desde que previstos em contrato — e não devem ser classificados como “outras receitas”, mas sim como receita bruta.

Outro ponto relevante: quem adota o regime de caixa deve manter a escrituração adequada no livro Caixa ou em contas específicas, vinculando cada recebimento ao documento fiscal correspondente.

Essa é uma oportunidade de otimizar o planejamento tributário e evitar erros que podem gerar autuações fiscais.

Quer entender como aplicar isso na prática e manter sua empresa em dia com o fisco?

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Atividade Imobiliária – Lucro presumido – IRPJ/CSLL – Juros sobre prestações em atraso

Resumo: Este procedimento trata sobre a apuração da base de cálculo do lucro presumido, relativamente aos juros sobre prestações em atraso na Atividade Imobiliária.

1. QUADRO SINÓTICO

1.1 Introdução

De acordo com a Instrução Normativa SRF nº 84/1979 , subitem 10.1, considera-se efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliária quando:

• a) contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso;

• b) implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda, assim considerada a condição que subordine a aquisição do direito à verificação ou ocorrência do fato nela previsto, tal como a cláusula que faça a eficácia da operação de compra e venda dependente de financiamento do saldo devedor do preço ou a que sujeite essa eficácia à liberação de hipoteca que esteja gravando o bem negociado.

Porém, para efeito da incidência o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), as receitas decorrentes da atividade imobiliária podem ser oferecidas à tributação pelo regime de caixa ou de competência.

2. CONCEITOS

2.1 Incorporação imobiliária

Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

(Lei nº 4.591/1964 , art. 28 , parágrafo único)

2.2 Incorporador

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

 Notas

(1) Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

(2) Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

(Lei nº 4.591/1964 , arts. 29 e 30 )

3. OPÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO

As pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis podem optar pelo lucro presumido, desde que atendidos os demais requisitos para opção por essa modalidade de tributação (Lei nº 9.718/1998 , art. 14 e art. 17 , II; Lei nº 12.814/2013 , art. 7º ).

Deve ser levado em conta, também, que as pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis não podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (Instrução Normativa SRF nº 25/1999 , art. 2º ). Tal vedação prevalece mesmo que a pessoa jurídica seja optante pelo Programa de Recuperação Fiscal (Refis).

3.1 Base de cálculo e alíquotas

3.1.1 IRPJ

No lucro presumido, a base de cálculo do IRPJ devido em cada trimestre será determinada mediante a aplicação do percentual de 8% sobre a receita bruta auferida no período de apuração (veja Nota), à qual serão acrescidos os ganhos de capital (lucros) na alienação de bens do Ativo Não Circulante (antigo Ativo Permanente) e as demais receitas estranhas à atividade da pessoa jurídica.

O imposto trimestral será calculado mediante a aplicação ( RIR/2018 , arts. 623 e 624 ):

• a) da alíquota de 15% sobre a totalidade do lucro presumido apurado no trimestre;

• b) da alíquota adicional de 10% sobre a parcela do lucro presumido trimestral que exceder a R$ 60.000,00 ou, no caso de início ou encerramento de atividades no trimestre, sobre o limite equivalente ao resultado da multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número de meses do período de apuração.

 Nota

Para fins da apuração da base de cálculo do IRPJ devido com base no lucro presumido, relativamente aos fatos geradores ocorridos a partir de 1º.01.2015, a receita bruta compreende (Decreto-lei nº 1.598/1977 , art. 12 ; Lei nº 12.973/2014 , arts 2º e 117 , V):

1. a) o produto da venda de bens nas operações de conta própria;
2. b) o preço da prestação de serviços em geral;
3. c) o resultado auferido nas operações de conta alheia; e
4. d) as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nas letras “a” a “c”.

3.1.2 CSLL

A base de cálculo da CSLL devida pelas pessoas jurídicas tributadas pelo lucro presumido corresponderá ao somatório dos valores, apurados em cada trimestre, e a 12% da receita bruta (veja Nota) decorrente das atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis, igualmente somadas dos valores decorrentes de eventuais ganhos de capital (lucros) na alienação de bens do Ativo Não Circulante (antigo Ativo Permanente) e as demais receitas estranhas à atividade da pessoa jurídica.

Desde 1º.02.2000, a alíquota aplicável da CSLL é de 9%.

 Nota

Para fins da apuração da base de cálculo da CSLL devida com base no lucro presumido, relativamente aos fatos geradores ocorridos a partir de 1º.01.2015, a receita bruta compreende (Decreto-lei nº 1.598/1977 , art. 12 ; Lei nº 12.973/2014 , arts 2º e 117 , V):

1. a) o produto da venda de bens nas operações de conta própria;
2. b) o preço da prestação de serviços em geral;
3. c) o resultado auferido nas operações de conta alheia; e
4. d) as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nas letras “a” a “c”.

(Lei nº 9.249/1995 , art. 20 , caput; Lei nº 7.689/1988 , art. 3º , II; Medida Provisória nº 2.158-35/2001 , art. 6º , II; Lei nº 10.637/2002 , art. 37 ; Lei nº 11.727/2008 , arts. 17 e 41 , II)

3.2 Adoção do regime de caixa

A Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017 estabeleceu regras para apuração do lucro presumido com base no regime de caixa, extensiva às empresas imobiliárias com as devidas adaptações. De fato, a possibilidade de adoção desse sistema por essas empresas foi reiterada pela Decisão nº 54/1999, da 9ª Região Fiscal (Paraná e Santa Catarina), assim ementada:

Assim, convém registrar que a mencionada Instrução Normativa dispôs que a pessoa jurídica optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas na medida do recebimento e mantiver a escrituração do livro Caixa deverá indicar, nesse livro, em registro individual, a nota fiscal a que corresponder cada recebimento.

Por seu turno, a pessoa jurídica que mantiver escrituração contábil, na forma da legislação comercial, deverá controlar os recebimentos de suas receitas em conta específica, na qual, em cada lançamento, será indicado o documento a que corresponder o recebimento.

A mesma Instrução Normativa estabeleceu, ainda, que:

• a) os valores recebidos adiantadamente, por conta de venda de bens ou direitos ou da prestação de serviços, serão computados como receita do mês em que se der o faturamento, a entrega do bem ou do direito ou a conclusão dos serviços, o que primeiro ocorrer;

• b) os valores recebidos, a qualquer título, do adquirente do bem ou direito ou do contratante dos serviços serão considerados como recebimento do preço ou de parte deste, até o seu limite;

• c) o cômputo da receita em período de apuração posterior ao do recebimento sujeitará a pessoa jurídica ao pagamento do imposto (e das contribuições) com o acréscimo de juros de mora e de multa, de mora ou de ofício, conforme o caso, calculados na forma da legislação vigente;

• d) as regras em referência são aplicáveis, também, à determinação das bases de cálculo da contribuição para o PIS-Pasep, da Cofins e da CSLL.

 Nota

A propósito, a Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017 , que disciplina a apuração e o pagamento da CSLL, sublinha que a pessoa jurídica que apura a CSLL com base no resultado presumido somente poderá adotar o regime de caixa se adotar este mesmo regime para apurar o IRPJ com base no lucro presumido (art. 224).

3.3 Alteração do critério (de caixa para competência)

De acordo com a Instrução Normativa SRF nº 345/2003 , art. 1º , para fins de apuração do IRPJ, da CSLL, da Cofins e da contribuição para o PIS-Pasep, a pessoa jurídica optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas à medida do recebimento e, por opção ou obrigatoriedade, passar a adotar o critério de reconhecimento de suas receitas segundo o regime de competência, deverá reconhecer, no mês de dezembro do ano-calendário anterior àquele em que ocorrer a mudança de regime, as receitas auferidas e ainda não recebidas, observado que:

• a) a empresa que, durante o ano-calendário, passar a ser obrigada à apuração do lucro real deverá oferecer à tributação as receitas auferidas e ainda não recebidas no período de apuração anterior àquele em que ocorrer a mudança do regime de tributação;

• b) na hipótese mencionada em “a”, as receitas auferidas e ainda não recebidas serão adicionadas às receitas do período de apuração anterior à mudança do regime de tributação para fins de recalcular o imposto e as contribuições do período. A diferença apurada, após compensação do tributo pago, deverá ser recolhida, sem multa e juros moratórios, até o último dia útil do mês subsequente àquele em que incorreu na situação de obrigatoriedade à apuração do lucro real;

• c) os custos e as despesas associados às receitas supracitadas (auferidas e ainda não recebidas) incorridas após a mudança do regime de tributação não poderão ser deduzidos da base de cálculo do IRPJ e da CSLL.

3.4 Momento do reconhecimento da receita no regime de competência e no regime de caixa

Ressalta-se que, conforme esclarece a Solução de Divergência Cosit nº 37/2013, a pessoa jurídica incorporadora de imóveis, tributada pelo IRPJ com base no lucro presumido, segundo o regime de competência, deve reconhecer a receita de venda de unidades imobiliárias no momento da efetivação do contrato da operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso.

A mesma norma esclarece, ainda, que, caso a pessoa jurídica tenha optado pela tributação segundo o regime de caixa, esta deve reconhecer a receita de venda de unidades imobiliárias na medida do seu recebimento, independentemente da conclusão ou entrega da unidade.

4. RECEITA FINANCEIRA DECORRENTE DA COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS – INCLUSÃO NA BASE DE CÁLCULO DO LUCRO PRESUMIDO

A receita financeira decorrente da comercialização de imóveis, apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato, passou a integrar a receita bruta sobre a qual se aplica o percentual de 8% de determinação de base de cálculo do IRPJ e de 12% para efeito da CSLL, devidos trimestralmente com base no lucro presumido.

Essa disposição se aplica à pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda.

Portanto, a receita financeira mencionada não deve ser considerada entre as chamadas “outras receitas”, as quais são somadas ao lucro presumido e, por isso, tributadas integralmente. Deve ser considerada como integrante da receita bruta, que corresponde à base para cálculo do lucro presumido.

(Lei nº 9.249/1995 , art. 15 , § 4º; Lei nº 9.430/1996 , art. 25 , I; Lei nº 11.196/2005 , art. 34 e art. 132 , IV, “b”)

4.1 Receita de juros decorrentes do atraso no pagamento de prestações

Para fins de apuração da base de cálculo do IRPJ e da CSLL, devidos no regime do lucro presumido, as receitas de juros, decorrentes do atraso no pagamento de prestações relativas à comercialização de imóveis, auferidas por pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias referentes a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, estão sujeitas aos percentuais de que tratam o arts. 15 e 20 da Lei nº 9.249/1995 , ou seja, a 8%, relativamente ao IRPJ, e a 12%, relativamente à CSLL, desde que esses acréscimos sejam apurados por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato.

(Lei nº 9.249/1995 , arts. 15 , § 4º, e 20, § 2º; Lei nº 11.196/2005 , art. 34 ; Solução de Consulta Cosit nº 5/2012)

Legislação Referenciada

RIR/2018

Decreto-lei nº 1.598/1977

Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017

Instrução Normativa SRF nº 25/1999

Instrução Normativa SRF nº 345/2003

Instrução Normativa SRF nº 84/1979

Lei nº 10.637/2002

Lei nº 11.196/2005

Lei nº 11.727/2008

Lei nº 12.814/2013

Lei nº 12.973/2014

Lei nº 4.591/1964

Lei nº 7.689/1988

Lei nº 9.249/1995

Lei nº 9.430/1996

Lei nº 9.718/1998

Medida Provisória nº 2.158-35/2001