Condomínio de edifícios – Convenção, Administração, CNPJ e Assembleia

Resumo: Este procedimento trata sobre os aspectos a serem observados pelos condomínios de edifícios, na elaboração da convenção e na convocação de assembleias.

1. QUADRO SINÓTICO

2. CONDOMÍNIO COMUM VERSUS CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Os condomínios de edilícios estão regulados pela Lei nº 4.591/1964 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) e pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil .

As expressões “condomínio geral ou comum” e “condomínio edilício”, apesar de constituírem institutos semelhantes, apresentam aspectos diferentes. O primeiro é regulado pelos arts. 1.314 a 1.330 do Código Civil , em que coexistem, simultaneamente, dois ou mais proprietários de um mesmo bem, móvel ou imóvel, ao passo que condomínio edilício se refere exclusivamente aos imóveis em que coexistem partes comuns e partes exclusivas.

O Código Civil adota o termo “condomínio edilício” para referir-se tanto para condomínios verticais quanto para condomínios horizontais. O termo vertical pode ser usado para o caso de um edifício de apartamentos, no formato de prédio ou torre (um em cima de outro), ao passo que o condomínio horizontal é aquele em que as construções (casas) são feitas no plano horizontal (uma ao lado da outra).

Desse modo, podemos afirmar que o condomínio geral ou comum tem aplicação a qualquer bem, seja móvel ou imóvel, em que há mais de um proprietário, ao passo que o condomínio edilício aplica-se tão somente a edifícios ou casas (residenciais ou comerciais), em que são identificadas partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum.

(Lei nº 4.591/1964 ; Lei nº 10.406/2002 , arts. 1.314 a 1.330, 1.331 a 1.358)

3. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E REGIMENTO INTERNO

Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a convenção de condomínio e deverão, também por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. Portanto, a convenção de condomínio é o documento hábil para criar e regular o funcionamento de um condomínio, seja de finalidade comercial, residencial ou misto.

Para que seja considerada válida, a convenção deverá ser aprovada em Assembleia Geral, contendo as assinaturas favoráveis de titulares de direitos (condôminos) que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

Na convenção, devem estar especificadas:

• a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

• b) o destino das diferentes partes;

• c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

• d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

• e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

• f) as atribuições do síndico, além das legais;

• g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

• h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;

• i) o quórum para os diversos tipos de votações;

• j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

• k) a forma e o quórum para as alterações de convenção;

• l) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção;

• m) as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores;

• n) o regimento interno;

• o) sua forma de administração.

Concluída a convenção, que poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular, deve-se proceder o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis da localização do imóvel, bem como a averbação das suas eventuais alterações. Como o regimento interno faz parte integrante da Convenção de Condomínio, ele deve, portanto, ser levado também a registro no Registro de Imóveis.

(Lei nº 4.591/1964 , art. 9º e parágrafos; Lei nº 10.406/2002 , arts. 1.332 a 1.334)

4. DIREITOS E VEDAÇÕES DOS CONDÔMINOS

São direitos do condômino:

• a) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

• b) usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais com possuidores;

• c) votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Fica vedado a qualquer condômino:

• a) alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

• b) destinar à unidade a utilização diversa de finalidade do prédio ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

• c) embaraçar o uso das partes comuns;

• d) deixar de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

• e) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes;

• f) realizar obras que comprometam a segurança da edificação.

(Lei nº 4.591/1964 , art. 10 ; Lei nº 10.406/2002 , arts. 1.335 e 1.336)

5. INSCRIÇÃO NO CNPJ

A obrigatoriedade de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), de que trata o art. 204 do RIR/2018 , também é aplicável aos condomínios que aufiram ou paguem rendimentos sujeitos a incidência, apuração ou recolhimento de tributos ou contribuições federais, mesmo que não sejam caracterizados como pessoas jurídicas.

Nessa hipótese, será responsável pelo condomínio perante a Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil (RFB), o síndico ou o administrador. O código da natureza jurídica a ser utilizado é 308-5 (Condomínio Edilício) e o Código CNAE Fiscal deve ser o 8112-5/00 (condomínio predial, residencial e comercial).

( RIR/2018 , art. 204 ; Instrução Normativa RFB nº 2.119/2022 , Anexo I , III , art. 6º)

6. ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Compete à assembleia escolher um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 anos, o qual poderá renovar-se.

Compete ao síndico:

• a) convocar a assembleia dos condôminos;

• b) representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

• c) dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

• d) cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

• e) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

• f) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

• g) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

• h) prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigido;

• i) realizar o seguro da edificação.

Fica facultado à assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação, podendo, inclusive, nessa mesma assembleia, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.

(Lei nº 10.406/2002 , arts. 1.347 a 1.349)

6.1 Assembleia anual

Deve ser convocada pelo síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, eventualmente, eleger o substituto e alterar o regimento interno. Se o síndico não convocar a assembleia, 1/4 dos condôminos poderá fazê-lo ou, ainda, se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino.

Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem, pelo menos, metade das frações ideais. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

(Lei nº 10.406/2002 , arts. 1.350 e 1.352)

6.2 Alteração da convenção

A alteração da convenção depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. A mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, dependerá da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

(Lei nº 10.406/2002 , art. 1.351)

6.3 Conselho fiscal

Pode haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a 2 anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

(Lei nº 10.406/2002 , art. 1.356)

6.4 Extinção do condomínio

Se a edificação for total ou consideravelmente destruída ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais, observando que:

• a) se for deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial;

• b) se for realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias;

• c) se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere a letra “b”.

(Lei nº 10.406/2002 , arts. 1.357 e 1.358)

7. CONDOMÍNIO DE LOTES

Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos, observando-se que:

• a) a fração ideal de cada condômino pode ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição;

• b) aplicam-se, no que couber, ao condomínio de lotes:

• c) para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

(Lei nº 10.406/2002 , art. 1.358-A, incluído pela Lei nº 13.465/2017 , art. 58 ; Lei nº 14.382/2022 , art. 14 )

Legislação Referenciada

RIR/2018

Instrução Normativa RFB nº 2.119/2022

Lei nº 10.406/2002

Lei nº 13.465/2017

Lei nº 14.382/2022

Lei nº 4.591/1964